民泊の収入は確定申告でどう扱う？副業で会社にバレない方法は？ゲストのトラブルに備える保険は？
札幌で民泊を始める際、
「収入は確定申告でどう扱う？」「副業で会社にバレない？」「ゲストが部屋を壊したらどうする？」「どんな保険に入ればいい？」
という不安をお持ちの方は多いです。
札幌市内で民泊を検討している方から寄せられる疑問に、青山健司行政書士事務所の代表がお答えします。
民泊の収入、確定申告はどうする？
民泊の収入は、規模や本気度によって「雑所得」または「事業所得」として扱われます。
💰 所得の区分
📊 雑所得（副業の場合）
小規模で年間数十万円程度の収入
本業の片手間で運営している場合
🏢 事業所得（本格的事業の場合）
本格的に複数物件を運営
年間数百万円以上の収入がある場合
📝 確定申告の流れ
1️⃣ 収入を記録
Airbnbなどのプラットフォームからの入金を全て記録
2️⃣ 経費を計上
光熱費、通信費、消耗品、清掃費、管理委託費、減価償却費などを経費として計上
3️⃣ 確定申告書を作成・提出
翌年2月16日〜3月15日の間に確定申告
💡 経費として計上できるもの
✅ 光熱費（電気・ガス・水道）の一部
✅ 通信費（Wi-Fi、電話代）
✅ 消耗品（アメニティ、トイレットペーパーなど）
✅ 清掃費
✅ 管理委託費
✅ 減価償却費（建物や設備の取得費用を分割計上）
✅ 広告宣伝費（Airbnbの手数料など）
✅ 修繕費
副業で会社にバレないための対策
会社に副業がバレるリスクは、「住民税の納付方法」に注意すればリスクを大幅に下げられます。
🔒 住民税を「普通徴収」にする
⚠️ 特別徴収（給与天引き）だと…
副業の収入が住民税に反映され、会社の経理担当者に「住民税が多い」と気づかれる可能性があります
✅ 普通徴収（自分で納付）にすれば…
副業分の住民税は自分で納付するため、会社に通知されません
📝 普通徴収の設定方法
1️⃣ 確定申告書の第二表「住民税に関する事項」の欄で
2️⃣ 「自分で納付」にチェックを入れる
3️⃣ これだけで副業分の住民税は自宅に納付書が届きます
⚠️ その他の「バレる」要因
📸 実名・顔出しでの運営
Airbnbなどのサイトにオーナーとして実名や顔写真を出していると、同僚に見つかる可能性があります
対策：ニックネームを使用、顔写真を避ける
📱 SNSでの発信
運営の様子をSNSで発信し、そこから特定されるケースも多いです
対策：アカウントを分ける、位置情報をオフにする
🏘️ 住民周知（札幌市条例）
届出の際、近隣住民に周知が必要です。もし会社関係者が近所に住んでいれば、周知資料から発覚する恐れがあります
対策：事前に周辺に会社関係者がいないか確認
ゲストのトラブルに備える保険
万が一の際、個人でゲストと直接交渉するのは精神的にも時間的にも消耗します。
「プラットフォームの補償」＋「民泊専用の火災保険」の二段構えが、札幌で安心して運営を続けるための鉄則です。
🛡️ プラットフォームの補償
🏠 Airbnbのホスト保証
最大100万円までの物的損害をカバー
ゲストによる故意・過失の破損に対応
⚠️ ただし限界がある
審査が厳しく、全てのケースで補償されるわけではない
高額な損害には対応しきれない場合も
🔥 民泊専用の火災保険
💡 なぜ必要？
通常の住宅火災保険は「住居用」のため、民泊運営中の事故は補償対象外になる可能性があります
✅ 民泊専用保険のカバー範囲
火災、水漏れ、破損・汚損
ゲストのケガ（賠償責任保険）
近隣への損害賠償
💰 保険料の目安
年間2万円〜5万円程度（物件の規模や補償内容による）
📞 トラブル時の対応フロー
🚨 ゲストが部屋を破損した場合
1️⃣ すぐに写真を撮影（証拠保全）
2️⃣ プラットフォームに報告
3️⃣ ゲストに連絡し、状況確認
4️⃣ 修理見積もりを取得
5️⃣ プラットフォームの補償または保険で対応
🏘️ 近隣トラブルが起きた場合
1️⃣ 近隣住民から連絡があったらすぐに対応
2️⃣ ゲストに注意喚起（騒音、ゴミ出しなど）
3️⃣ 改善されない場合は退去を検討
4️⃣ 再発防止策を講じる（ハウスルールの厳格化など）
💡 トラブルを防ぐ予防策
✅ ハウスルールを明確に
チェックイン時にルールを丁寧に説明
✅ デポジット（保証金）の設定
Airbnbではデポジット設定が可能
✅ 騒音センサーの設置
騒音を検知して自動通知
✅ ゲストのレビューを確認
評価の低いゲストは受け入れを慎重に
まとめ
民泊の収入は副業なら雑所得、本格的なら事業所得で確定申告。
副業で会社にバレないためには住民税を普通徴収に設定しましょう。
ゲストのトラブルに備えて、プラットフォームの補償＋民泊専用の火災保険の二段構えが鉄則です。
当事務所では、確定申告の方法、副業バレ対策、保険選びのアドバイスまで丁寧にサポートいたします。
まずはお気軽にご相談ください。
-
札幌で民泊を始める
税金と保険 -
確定申告は？副業でバレない方法は？保険は何に入る？
副業なら雑所得で確定申告しましょう。
住民税を普通徴収にすれば会社にバレにくいです。
プラットフォーム補償＋民泊専用保険が鉄則となります。
関連ブログ
▶︎民泊開業の第一関門：消防法令適合通知書で整える“安全の基盤”